Informations sur les diagnostics immobiliers
Pourquoi demander un diagnostic immobilier?
Le droit immobilier impose bon nombre d'obligations visant à informer et protéger l'éventuel acquéreur d'un bien immobilier. Le propriétaire est alors tenu lui de présenter certains documents délivrés par un diagnostiqueur professionnel. Certains diagnostics ne sont nécéssaires qu' à titre informatif, d'autres peuvent au contraire bloquer la transaction tant qu'une mise aux normes n'est pas effectuée.
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Quels diagnostics dans le cas d'une vente?
Le constat de risque d'exposition au plomb (Article L 1334-5 et L 1334-6 du code de la santé publique)
Le constat prévu par la loi est produit, lors de la vente de tout ou partie de l'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4 à L 271 6 du code de la construction et de l'habitation. L'intermédiaire n'a plus de questions à se poser sur le point de savoir s'il existe un arrêté préfectoral ou non, dès lors que l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 un constat doit être annexé. La durée de validité sera fixée par décret. Le défaut de production du constat à la promesse de vente ou au plus tard, à l'acte authentique ne permettra pas au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Enfin, le constat présenté devra être en cours de validité, au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique de vente sinon il devra être remplacé par un nouveau document. Si cependant le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis, il n'y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial est joint au dossier de diagnostic technique.
Etat de présence de matériaux contenant de l'amiante (Article L 1334-13 du code de la santé publique)
Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4 à L. 271 6 du code de la construction et de l'habitation. Après un calendrier permettant de recenser les immeubles contenant de l'amiante, les dispositions législatives sont entrées en vigueur interdisant l'utilisation de ce matériau à partir du 1 er juillet 1997. Le texte ne concerne donc que les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si l'immeuble est en copropriété, les parties privatives et les parties communes sont concernées de la même façon. De même que précédemment, on retrouvera la même sanction, le vendeur ne pourra s'exonérer par une clause de non garantie des vices cachés. Enfin, l'état présenté devra être en cours de validité à la date de signature de l'acte authentique de vente sinon il sera remplacé par un nouveau document.
État relatif à la présence de termites (Article L 133-6 du code de la construction et de l'habitation)
On connaît les dispositions, elles n'ont pas été transformées. Dans les zones contaminées ou susceptibles de l'être, prévues dans un arrêté préfectoral, il doit être annexé un état établi depuis moins de trois mois avant la date de l'acte authentique. On rappellera qu'en ce qui concerne les immeubles en copropriété, seules les parties privatives sont concernées. De même que pour les états précédents, si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date la signature de l'acte authentique, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente. La durée de validité sera fixée par le décret. En l'absence d'état, la même sanction est appliquée, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.
État de l'installation intérieure de gaz naturel (Article L 134-6 du code de la construction de l'habitation)
Cet état concerne la vente de tout ou partie d'un d'immeuble à usage d'habitation qui comporte une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de 15 ans. Dans les immeubles en copropriété, seules les parties privatives à usage d'habitation sont concernées. Si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il sera remplacé par un nouveau document lequel sera annexé à l'acte authentique de vente. Un décret fixera la durée de validité de ces documents. La sanction reste la même que précédemment, pas d'exonération de garantie des vices cachés pour le vendeur.
État des risques naturels et technologiques (Zones mentionnées au 1 de l'article L 125-5 du code de l'environnement)
Dans toutes les zones mentionnées à l'article sus indiqué c'est à dire les zones délimitées par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrits ou approuvés ou encore dans des zones de sismicité définies par décret, il faute annexer l'état à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au 1 de l'article L 125 5 du code de l'environnement ou l'arrêté préfectoral prévu au 3 du même article fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant. Attention à la sanction, en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du 1, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution de prix.
Performances énergétiques (L 134-1 du code de la construction et de l'habitation)
Le diagnostic de performances énergétiques est communiqué à l'acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4 à L 271 6 du code de la construction et de l'habitation. Lorsque l'immeuble est offert à la vente le propriétaire tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition de, tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande. Si le document produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de signature l'acte authentique, il sera remplacé par un nouveau document annexé à l'acte authentique. Lorsque l'immeuble est offert à la vente, le propriétaire tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition du candidat acquéreur qui en fait la demande mais l'acquéreur ne peut se prévaloir a l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performances énergétiques : elles n'ont qu'une valeur informative. Le gouvernement souhaite que les mesures relatives au diagnostic de performances énergétiques entre en application à compter du 1er juillet 2006 dans le cas des ventes immobilières. On rappellera à toutes fins utiles, qu'il subsiste d'autres diagnostics à venir comme celui concernant l'état des installations électriques ou du réseau d'assainissement.
Quel diagnostic en cas de location
Ce que dit la loi
L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dans son deuxième alinéa est désormais ainsi rédigé : « Toutefois, elle ne s'applique ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3 7, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l’article 20 1. Elle ne s'applique pas non plus, à l'exception de l'article 3 1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20 1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ».
Après l'article 3 de cette même loi qui établit les règles concernant l'élaboration du contrat de location, il est inséré un article 3 1 : « un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend:
a) A compter du 1 er juillet 2007, le diagnostic de performances énergétiques prévu à l'article L 134 1 du code de la construction et de l'habitation ;
b) A compter du 12 août 2008, le constat de risques d'exposition au plomb prévu à l'article L 1334 5 et L 1334 7 du code de la santé publique. Dans les zones mentionnées au 1 de l'article L 125 5 du code de l'environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au 6 du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performances énergétiques qui n'a qu'une valeur informative. À compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition de tout candidat locataire ». Ainsi, pour certaines locations qui n'entraient pas dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 (location à caractère saisonnier, locaux meublés, logement attribué en raison de l'exercice d'une fonction, location aux travailleurs saisonniers), ces nouvelles dispositions seront malgré tout applicables. Les intermédiaires doivent bien observer que les états doivent être joints à la signature mais aussi aux renouvellements... Trois situations sont visées pour les locataires :
1 - la performance énergétique ;
2 - le risque d'exposition au plomb;
3 - l'état des risques technologiques et naturels.
Que peut faire le locataire auquel il manque un diagnostic ? Il nous semble possible de poursuivre devant le Tribunal d'Instance la résolution ou au moins la diminution du loyer. Quel préjudice y aurait il cependant s'il s'avère que les constatations effectuées révèlent qu'il n'y a aucun risque ? Il faudra attendre les décrets en Conseil d'Etat pour connaître la durée de validité des états. Cependant, en matière de plomb, on retrouve la même disposition que pour les ventes, il n'y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque contrat de location, s'il n'y a pas de revêtements contenant du plomb ou que la présence de ces revêtements sont à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté du Ministre chargé de la santé et de la construction. Pour l'état des risques technologiques et naturels, il doit être fourni à chaque changement de locataire. Enfin, on remarquera que les dispositions ci-dessus rappelées ne se limitent pas à la liste des baux ci-dessus indiquée. Les textes précisent, au moins pour les risques d'exposition au plomb, les risques technologiques et naturels et la performance énergétique, qu'ils s'adressent à tout candidat locataire. Nous proposerons dans les prochains mois quelques formules à insérer dans les actes de vente et de location.
